El mercado inmobiliario de Dubái desafió las señales de enfriamiento en noviembre, registrando ventas por 64.400 millones de dirhams emiratíes (AED), lo que representa un aumento sustancial del 49 por ciento interanual. Según datos de Property Finder, este crecimiento en las ventas inmobiliarias en Dubái fue impulsado principalmente por un desempeño explosivo en el mercado primario, junto con una actividad hipotecaria robusta de compradores de ingresos medios.
El impulso se aceleró significativamente después de un octubre más lento, con flujos de capital y niveles de actividad que superaron ampliamente los de noviembre de 2024. Mientras que los volúmenes de transacciones de ventas aumentaron un 31 por ciento, el salto desproporcionado del 49 por ciento en el valor indica tamaños de ticket promedio más altos y demanda sostenida en el segmento medio-alto del mercado.
Mercado primario lidera el crecimiento de ventas inmobiliarias en Dubái
El mercado primario fue el claro motor del crecimiento de noviembre, con valores de ventas que se dispararon un 105 por ciento interanual. Este segmento experimentó un aumento del 67 por ciento en el volumen de transacciones, reflejando un fuerte apetito tanto por propiedades sobre plano como por unidades listas para entregar.
Notablemente, el valor de las propiedades “primarias listas”—unidades completadas vendidas directamente por desarrolladores—se disparó un 220 por ciento interanual. Los valores primarios fuera de plano también mostraron un crecimiento saludable del 72 por ciento, lo que sugiere una sólida confianza de los inversores en proyectos futuros. Además, corredores emergentes como Business Bay, Palm Deira y Jabal Ali First continúan siendo puntos focales para estos compradores del mercado primario.
En contraste, el mercado secundario mostró resiliencia en lugar de crecimiento explosivo. Mientras que el valor total de transacciones secundarias aumentó un 9 por ciento interanual, los volúmenes disminuyeron ligeramente un 4 por ciento. Las unidades listas representaron más del 80 por ciento del valor total de transacciones secundarias, ya que los compradores priorizaron la ocupación inmediata o ingresos por alquiler.
Compradores de ingresos medios impulsan demanda hipotecaria
Las tendencias fintech y de financiamiento dentro del sector destacan un cambio demográfico significativo. Según datos de Mortgage Finder, el grupo con ingresos mensuales de 20.000 a 40.000 AED se ha convertido en el segmento más grande, representando casi el 38 por ciento de todas las solicitudes hipotecarias en noviembre, frente al 30 por ciento en octubre.
Dentro de este segmento de ingresos medios, el 85 por ciento de los solicitantes buscan propiedades para residir, mientras que el 15 por ciento buscan oportunidades de inversión. Esta demografía muestra una fuerte preferencia por apartamentos, que siguen siendo la opción más asequible y disponible para profesionales y familias pequeñas.
En general, el mercado hipotecario se mantuvo robusto a pesar del endurecimiento financiero global. Noviembre registró más de 4.400 transacciones por un valor de 8.030 millones de AED. Si bien los usuarios finales continúan formando la columna vertebral de esta demanda, existe una tendencia creciente de inversores que utilizan financiamiento para maximizar rendimientos en un mercado de alquiler en alza.
Perspectivas del sector según expertos
Cherif Sleiman, director de ingresos de Property Finder, comentó sobre la recuperación del mercado. Según Sleiman, el ligero enfriamiento de octubre nunca iba a ser un indicador confiable de la salud general del mercado inmobiliario de Dubái. Las saludables cifras de noviembre muestran que los compradores han regresado y están ansiosos por encontrar excelentes ofertas después de la esperada desaceleración de verano, indicó el ejecutivo.
“Los asalariados de ingresos medios son verdaderamente la columna vertebral del mercado, apoyando un segmento de apartamentos en auge”, afirmó Sleiman.
Preferencias cambiantes: apartamentos versus villas
Los datos de búsqueda de consumidores indican que el aumento de los alquileres está empujando a los inquilinos hacia unidades más pequeñas. En el mercado de alquiler, la proporción de búsquedas de estudios y apartamentos de un dormitorio ha aumentado interanualmente, ya que solteros y familias pequeñas buscan opciones compactas y económicas.
En el mercado de ventas, los apartamentos representaron el 58 por ciento de las búsquedas de compra. Por el contrario, el mercado de villas está experimentando una divergencia basada en ingresos. La menor disponibilidad de villas ha generado exclusividad; los asalariados de mayores ingresos (40.000-60.000 AED) permanecen entusiastas sobre las villas, con el 13,27 por ciento de este grupo favoreciendo casas sobre apartamentos. Sin embargo, para el segmento de ingresos más altos (más de 80.000 AED), la popularidad de las villas se mantiene estable en alrededor del 10,2 por ciento.
La trayectoria del mercado inmobiliario de Dubái en los próximos meses dependerá de la continuidad de los flujos de capital extranjero y las políticas de financiamiento bancario. Los analistas esperan que diciembre mantenga niveles de actividad elevados, aunque la estacionalidad de fin de año podría moderar ligeramente las transacciones. La evolución de las tasas de interés globales y las entregas programadas de proyectos primarios serán factores determinantes para el desempeño del primer trimestre de 2025.